近年來我國
物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減。但是，無論已經建成投入使用還是正在規(guī)劃建設的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。具體說來，要把握好以下七大關節(jié)點。
一、深刻把握宏觀經濟發(fā)展環(huán)境，項目地的城市產業(yè)結構與市場客戶需求
在進行
物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
1.宏觀經濟環(huán)境分析
一般來說，宏觀經濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
三個層面：即全國層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀、結構、特點、問題、趨勢等。
2.當地城市產業(yè)結構分析
一是了解當地城市主導產業(yè)的構成，以及支撐主導產業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當地物流產業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、相關優(yōu)惠政策。
3.市場需求分析
如果是產地物流，那么主要企業(yè)是誰？主要產品是什么？
如果是銷地物流，那么主要需求企業(yè)（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
如果是中轉地物流，那么本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
二、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
1.周邊主要產業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)，即對項目所在地一定半徑區(qū)域內的各類產業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標、功能布局、未來規(guī)劃，入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。
2.周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經建成正在經營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。
3.潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方
物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。
三、項目地的區(qū)位交通情況是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
1.區(qū)位優(yōu)勢
具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業(yè)城市，還是商貿城市）、目前的經濟總量以及發(fā)展趨勢、人口規(guī)模等。
宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經濟、區(qū)域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬？
微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
2.交通優(yōu)勢
根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。
公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道、以及其他規(guī)劃道路。
鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么。
港口，了解當地港口集裝箱、散雜貨、特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管的情況。
機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。
在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種
運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
四、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關鍵。而目前很多
物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
1.具體的戰(zhàn)略定位
即根據市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)？如果做貨運型
物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運、鐵海聯(lián)運等？要具體化，市場針對性要強。
戰(zhàn)略定位包括市場定位（細分市場在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐）、產品定位（建筑形態(tài)是聯(lián)排商鋪、大型倉庫還是獨棟辦公）、品牌定位（市場形象如何）等。
2.主要功能確定以及分區(qū)的空間布局
項目的主要功能，包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。
各功能區(qū)的主要經濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐，平均每家企業(yè)的辦公面積，
倉儲面積和停車需求如何。
功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。
3.具體規(guī)劃設計
包括建筑形態(tài)（外觀和內部）、道路規(guī)劃（人車分流）、景觀綠化等。
總之，具體規(guī)劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧
物流作業(yè)的技術需要。
五、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
眾所周知，
物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入；而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。
1.土地規(guī)劃
（1）土地性質。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。
（2）土地價格。與當地政府具體洽談，協(xié)議確定，需要走招拍掛流程。
（3）規(guī)劃條件。商業(yè)配套部分保持在20%-30%為宜。（在三、四線城市，建議商業(yè)用地比例為40%-60%，以強化銷售，回籠資金，降低風險。）
2.開發(fā)原則
正因為
物流園區(qū)項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理”。
3.經營模式
物流園區(qū)的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。
因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
租售結合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20%-30%為宜。
4.項目后期運營的收入結構
除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產生新的業(yè)務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供），以及其他收入。
六、做好項目的后期運營管理服務是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。
做好
物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系——園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺，打通一個鏈條——供應鏈金融。
1.園區(qū)公共服務體系
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。
二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。
業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。
2.物流信息服務平臺
包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區(qū)內部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
3.供應鏈金融服務鏈條
物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。拿倉單質押來說，單個物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達70%。
七、獲得政府的相關扶持政策
物流產業(yè)列入國家十大產業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
1.國家產業(yè)政策導向和資金支持
物流園區(qū)項目在當地政府（發(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當地政府和國家有關部門申請扶持資金。
2.當地政府的具體有關政策
（1）土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。一般比市場價要低很多，甚至零地價。要根據談判情況，看項目對拉動當地經濟發(fā)展的貢獻度。
（2）規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。據了解，各地一般按照建筑面積收費在幾百元不等。
（3）稅收政策：無論建設期和經營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免2年再減半征收3年”，一共是5年的優(yōu)惠政策。有的地方可以做到5年內全免。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)（商戶）來說很重要。
（4）其他政策：如政府代辦項目手續(xù)、行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商）以及實際的財政資金支持等。
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